Die Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie gehört zu einer der attraktivsten Steuersparmöglichkeiten in Deutschland. Zugleich leisten Sie einen verantwortungsvollen Nachhaltigkeitsbeitrag durch die ressourcenschonende Schaffung von einzigartigem Wohnraum.
Win-Win-Situation für Kapitalanleger und den Staat
Denkmalimmobilien sind Zeitzeugen kultureller Epochen und prägen das Bild einer Stadt durch ihre charaktervolle Architektur. Ihre Instandsetzung und ihr Erhalt sind jedoch aufwändig und oft kostenintensiv. Um diese geschichtsträchtigen und für das Stadtbild sehr charmanten Kulturgüter auch für die Zukunft zu bewahren, ohne selbst dafür aufkommen zu müssen, gewährt der deutsche Fiskus Kapitalanlegern, die in den Erhalt bzw. die Sanierung dieser besonderen Immobilien investieren, enorme Steuervorteile.
Durch die Nutzung eines Gebäudes mindert sich sein Wert Jahr für Jahr. Als Ausgleich dafür gewährt das deutsche Steuerrecht Eigentümern von vermieteten Immobilien grundsätzlich die Möglichkeit, die Kosten für Neubau, Modernisierung und Instandhaltung zu 100% geltend zu machen und über die Jahre steuerlich linear abzuschreiben. Bei Bestandsimmobilien sind dies 2% AfA p.a. über 50 Jahre (AfA = „Absetzung für Abnutzung“), für Neubauten bietet hier das neue Wachtumschancengesetz Optionen.
Da sich ein Grundstück nicht abnutzt, ist eine Abschreibung für das Grundstück beim Kauf einer Immobilie grundsätzlich nicht möglich.
Wer eine denkmalgeschützte Immobilie kauft, modernisiert und vermietet, kann in den ersten 12 Jahren die gesamten 100% der Instandsetzungs- und Modernisierungskosten steuerlich geltend machen, davon je 9% in den ersten 8 Jahren und je 7% in den darauffolgenden 4 Jahren (vgl. § 7i EstG).
Hinzu kommt, daß Sie für die Bestandsimmobilie bei einem Denkmal, das wie die II. Torpedokaserne in Wilhelmshaven vor 1924 errichtet wurde, zudem noch über 40 Jahre 2,5% des Altsubstanzwertes abschreiben dürfen. Sie reduzieren damit Ihre jährliche Einkommensteuerlast erheblich.
Sie reduzieren Ihre jährliche Einkommensteuerlast erheblich, der Fiskus zahlt damit einen erheblichen Teil Ihrer Vermögensbildung.
Bitte besprechen Sie Ihren persönlichen Steuereffekt mit Ihrer/m Steuerberater*in. Einen ersten Anhaltspunkt kann Ihnen dieser Denkmalrechner geben.
Mehr erfahren Sie in diesem Video:
Besonderheit: Sanierungsgebiet „Östliche Südstadt“
Beim Kauf einer Denkmalimmobilie ist jedoch Vorsicht geboten. Nicht immer steht das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz. Manchmal sind es nur bestimmte Teile oder nur die Fassade, wie bei der II. Torpedokaserne. In solchen Fällen könnten grundsätzlich nur die Sanierungskosten für die unter Denkmalschutz stehenden Gebäudeteile steuerlich abgesetzt werden.
Hier kommt nun eine Besonderheit der Südstadt Wilhelmshavens zum Tragen:
Seit 2001 treibt die Stadt Wilhelmshaven ihre Erneuerung über ein Städtebauförderungsprogramm voran, zunächst beschränkt auf die westliche Südstadt.
2016 wurden die Stadterneuerungsaktivitäten auf das geschichtlich bedeutsame Quartier der östlichen Südstadt ausgedehnt, in dem sich auch die II. Torpedokaserne befindet.
Ziel der städtebaulichen Erneuerung des Stadtteils ist seine Sicherung als Dokument der Stadtgeschichte mit der Modernisierung und Wiedernutzung der historischen Bausubstanz. Die II. Torpedokaserne, mit ihrer Transformation in die Moderne zum Havenquartier, wird das zukünftige Herz der östlichen Südstadt darstellen.
Für Investitionen in die Modernisierung von Immobilien in Sanierungsgebieten gewährt der deutsche Fiskus die gleichen hohen Abschreibungen (§7f EStG) wie bei Denkmalimmobilien, allerdings ohne Einschränkungen hinsichtlich ihres Denkmalschutzstatus.
Sämtliche Herstellungskosten für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung des Gebäudes dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, können über 12 Jahre abgeschrieben werden.
Als Ausgleich für die Förderung von Sanierungsgebieten erheben die Kommunen einen sog. “Sanierungsausgleichsbetrag”. Im Falle des Havenquartiers müssen Sie sich hierüber keine Gedanken machen, er wird zu gegebner Zeit in voller Höhe vom Bauträger übernommen.
Die Einschätzung der Anerkennung der steuerlichen Absetzbarkeit erfolgt jedoch erst, wenn sämtliche Rechnungen für die Modernisierung nach Beendigung der Baumaßnahme vorliegen. Somit besteht das Risiko, dass die prognostizierte Anerkennung der steuerlichen Abschreibung gegebenenfalls von der tatsächlichen Anerkennung abweichen kann.
Dann kann von Angestellten auch ein Antrag auf Lohnsteuerermäßigung gestellt und ein Freibetrag eingetragen werden, so daß Sie unmittelbar jeden Monat eine höhere Gehaltsauszahlung erhalten.
Steuerfreier Gewinn nach 10 Jahren
Ganz besonders attraktiv für Steuersparer ist die Tatsache, daß Sie mit der Modernisierung einer Denkmalimmobilie auf der einen Seite sämtliche Kosten selbiger voll absetzen, auf der anderen Seite aber den Gewinn durch Wertzuwachs nach 10 Jahren steuerfrei realisieren können.
Bei Verkauf der Immobilie vor Ablauf der 10 Jahre müßten Sie die Differenz zwischen Kaufpreis und Erlös als Spekulationsgewinn versteuern.
Hinzu kommt, daß die AfA nicht auf den nächsten Käufer übertragen werden kann.
Mit der Denkmal-AfA wird die vom Eigentümer aufgewendete Sanierung gefördert, nicht der Erwerbspreis. Der nächste Käufer zahlt jedoch den Erwerbspreis für – zwischenzeitlich sanierte – Immobilie und kann daher dann keinerlei AfA mehr in Anspruch nehmen.
Begehrte Liebhaberobjekte
Baudenkmäler sind limitiert und einzigartig. Denkmalschutzimmobilien sind in der Regel repräsentativ und befinden sich meist in attraktiven Innenstadtlagen.
Nach einer liebevollen Sanierung, bei der auch auf Energieeffizienz Wert gelegt wurde, sind Denkmalimmobilien mit ihrem historischem Charme bei Mietern sehr beliebt. Darum sind durchschnittlich höhere Mietpreise zu erzielen und Wertsteigerungen zu erwarten.
Jeder Kapitalanleger prüft vor dem Kauf einer Immobilie sehr genau ihre Wirtschaftlichkeit, insbesondere die Mietrendite.
Als Interessent*in für eine Denkmalimmobilie sollten Sie Ihre Bewertung jedoch vor allem unter steuerlichen Gesichtspunkten vornehmen.
Lassen Sie sich von Ihrem/r Steuerberater*in beraten.
