Über Jahre hinweg galt für Immobilieninvestoren eine scheinbar unumstößliche Regel: Wer Sicherheit und Wertstabilität sucht, investiert in die großen Metropolen. Städte wie München, Hamburg oder international London und Paris wurden als sogenannte Superstar Cities betrachtet – als Märkte, in denen Immobilienpreise zwar hoch, aber dauerhaft abgesichert seien. Dieses Narrativ wird inzwischen fundiert hinterfragt.
Eine im Journal of Finance veröffentlichte Studie sowie eine begleitende Diskussion im Podcast 1aLage kommen zu einem differenzierten Ergebnis: Immobilien in Superstar Cities sind langfristig nicht automatisch die besseren Investments. Für strategisch denkende Anleger eröffnen sich gerade in kleineren, strukturell gestützten Städten neue Chancen. Wilhelmshaven ist dafür ein besonders instruktives Beispiel.
Neue Forschung: Rendite entsteht nicht dort, wo die Preise am höchsten sind
Die Studie „Are Superstar Cities Really Superstar Investments?“ analysiert die langfristige Performance von Wohnimmobilien in 27 internationalen Superstar Cities und vergleicht sie mit anderen Städten über Zeiträume von teils mehr als einem Jahrhundert. Berücksichtigt wurden sowohl reale Preisentwicklungen als auch laufende Mietrenditen.
Das Kernergebnis ist eindeutig: Über den gesamten Beobachtungszeitraum erzielten Immobilien außerhalb der Superstar Cities im Durchschnitt rund einen Prozentpunkt höhere jährliche Gesamtrenditen. Entscheidend ist nicht die Preisentwicklung – die war in den Metropolen oft überdurchschnittlich –, sondern die Struktur der Rendite. In großen Städten sind Mietrenditen systematisch niedrig, weil hohe Kaufpreise die Anfangsrendite drücken. Kleinere Städte kompensieren geringere Preissteigerungen durch höhere laufende Erträge.
Besonders relevant: Selbst innerhalb einer Stadt schneiden die teuersten Lagen langfristig häufig schlechter ab als günstigere Quartiere. Hohe Preise sind demnach kein verlässlicher Indikator für überlegene Renditen.
Der Preis der Sicherheit: Warum Metropolen Rendite kosten
Ökonomisch betrachtet zahlen Investoren in Superstar Cities einen Sicherheitsaufschlag. Hohe Liquidität, Markttransparenz und politische Aufmerksamkeit reduzieren wahrgenommene Risiken – aber genau diese Eigenschaften senken die Rendite. Kapitalströme konzentrieren sich auf wenige Städte, Preise steigen schneller als Mieten, die laufende Verzinsung sinkt.
Die Studie zeigt zugleich, dass Investitionen außerhalb der Metropolen mit höheren Risiken verbunden sind: geringere Liquidität, stärkere Abhängigkeit von regionalen Wirtschaftsstrukturen, höhere Volatilität. Die höhere durchschnittliche Rendite ist nichts anderes als eine Risikoprämie.
Für langfristig orientierte Anleger ist das kein Nachteil, sondern eine kalkulierbare Größe. Wer geografisch diversifiziert und nicht auf kurzfristige Exit-Fantasien angewiesen ist, kann diese Prämie gezielt nutzen.
Einordnung aus der Praxis: Erkenntnisse aus dem 1aLage-Podcast
Die Podcastfolge „Sind Superstar Cities wirklich das bessere Investment?“ greift diese Ergebnisse auf und ordnet sie praxisnah ein. Diskutiert wird, warum viele private Anleger trotz stagnierender Mietrenditen weiterhin bevorzugt in A-Städte investieren – und dabei strukturell Rendite verschenken.
Ein zentrales Argument: In kleineren Städten sind Einstiegspreise niedriger, Finanzierungen robuster und Mietmärkte weniger spekulativ. Während Metropolen zunehmend durch Kapitalmarktlogik, Regulierung und politische Eingriffe geprägt sind, beruhen viele Mittelstädte auf realwirtschaftlicher Nachfrage: Arbeit, Infrastruktur, Industrie, öffentliche Investitionen.
Genau hier setzt der Blick auf Wilhelmshaven an.
Wilhelmshaven: Ein Standort mit strategischer Relevanz
Wilhelmshaven gehört nicht zu den Städten, die regelmäßig auf Immobilienkonferenzen genannt werden. Und genau das macht den Standort analytisch interessant. Die Stadt ist kein Wachstumsversprechen aus Marketingfolien, sondern ein strategisch begründeter Infrastrukturstandort mit klaren staatlichen und industriellen Investitionslinien.
Drei Faktoren sind dabei zentral: der Bundeswehrstandort, der Tiefseehafen und die Rolle Wilhelmshavens als Energiedrehscheibe.
Ausbau des Bundeswehrstandorts: langfristige staatliche Nachfrage
Wilhelmshaven ist einer der wichtigsten Marinestandorte Deutschlands. Mit der sicherheitspolitischen Neuausrichtung der Bundesrepublik seit 2022 und dem Sondervermögen Bundeswehr fließen erhebliche Mittel in Infrastruktur, Personal und Logistik. Der Standort profitiert dabei nicht punktuell, sondern strukturell.
Für den Wohnungsmarkt bedeutet das: dauerhafte Nachfrage durch zivile und militärische Beschäftigte, langfristige Planungssicherheit und eine hohe Bindung an den Standort. Anders als bei konjunkturabhängigen Branchen ist die Bundeswehr ein stabiler Nachfrager, dessen Präsenz politisch gewollt und langfristig abgesichert ist.
Tiefseehafen JadeWeserPort: Infrastruktur mit nationaler Bedeutung
Der JadeWeserPort ist Deutschlands einziger Container-Tiefseehafen. Auch wenn seine Entwicklung langsamer verlief als ursprünglich prognostiziert, hat sich seine strategische Bedeutung in den letzten Jahren deutlich erhöht. Globale Lieferketten, größere Containerschiffe und geopolitische Verschiebungen stärken Standorte mit Tiefwasserzugang.
Begleitend fließen öffentliche und private Investitionen in Logistik, Hinterlandanbindungen und Gewerbeflächen. Diese Art von Infrastruktur wirkt nicht kurzfristig, sondern über Jahrzehnte. Sie schafft Arbeitsplätze, zieht Zulieferer an und stabilisiert die regionale Wirtschaft.
Energiedrehscheibe der Zukunft: LNG, Wasserstoff, Netzinfrastruktur
Besonders relevant für die langfristige Perspektive ist Wilhelmshavens Rolle in der deutschen Energiepolitik. Mit dem LNG-Terminal wurde die Stadt in kürzester Zeit zu einem zentralen Baustein der nationalen Energieversorgung. Hinzu kommen Planungen und Investitionen im Bereich Wasserstoff, Netzinfrastruktur und Energieimport.
Für Immobilieninvestoren ist das kein technisches Detail, sondern ein Standortfaktor erster Ordnung. Energieinfrastruktur bedeutet Arbeitsplätze, öffentliche Investitionen, politische Priorität und langfristige Nutzungsperspektiven. Städte mit dieser Rolle sind weniger austauschbar und weniger abhängig von kurzfristigen Marktstimmungen.
Wohnungsmarkt: funktional statt spekulativ
Wilhelmshavens Wohnungsmarkt ist kein Spekulationsmarkt. Preise sind moderat, Mieten bezahlbar, Nachfrage basiert überwiegend auf Eigennutzern und dauerhaftem Bedarf. Genau diese Eigenschaften machen den Standort aus Investorensicht kalkulierbar.
Während Metropolenmärkte zunehmend von Zinsänderungen, Regulierung und Kapitalzuflüssen getrieben werden, reagiert Wilhelmshaven primär auf reale wirtschaftliche Entwicklungen. Das reduziert Preisspitzen – aber auch Absturzrisiken.
Steuerliche Perspektive: Ein zusätzlicher Hebel
Für deutsche Privatanleger kommt ein weiterer Aspekt hinzu, den internationale Studien naturgemäß nicht abbilden: der steuerliche Rahmen. In Städten wie Wilhelmshaven finden sich überdurchschnittlich häufig Bestands- und Denkmalimmobilien, die steuerliche Abschreibungen ermöglichen.
In hochpreisigen A-Städten ist dieses Segment stark verknappt und entsprechend teuer. In strukturell geprägten Mittelstädten lassen sich hingegen laufende Rendite, steuerliche Effekte und moderate Kaufpreise kombinieren. Das verbessert die Nachsteuerrendite signifikant – ein entscheidender Faktor für Anleger mit hoher Steuerlast.
Aufmerksamkeit ist kein Renditefaktor
Die Forschung aus dem Journal of Finance und die Diskussion im 1aLage-Podcast führen zu einer klaren Neubewertung: Superstar Cities sind nicht per se schlechte Investments. Sie sind aber teuer erkauft – im wörtlichen wie im ökonomischen Sinn.
Wilhelmshaven steht exemplarisch für einen anderen Typ Standort: weniger Aufmerksamkeit, dafür strategische Bedeutung, staatliche Investitionen, funktionierende Nachfrage und langfristige Perspektiven. Für Investoren, die Immobilien als langfristigen Sachwert verstehen und steuerliche Effekte systematisch einbeziehen, sind solche Städte keine zweite Wahl, sondern eine rationale Ergänzung zum klassischen Metropolenfokus.
Rendite entsteht nicht dort, wo alle hinschauen. Sie entsteht dort, wo Struktur, Nachfrage und Investitionslogik zusammenpassen.
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