Das Steuerergebnis gilt vorbehaltlich der Akzeptanz durch die Finanzbehörden. 

Abhängig vom Fertigstellungstermin Ihrer Steuererklärung und der Bearbeitungsdauer durch Ihr Finanzamt sind Cashflowverschiebungen möglich. Den negativen Cashflow aus Mieteinnahmen vs. Zins und Tilgung sollten Sie in Ihrer Liquiditätsrechnung berücksichtigen und z.B. für Ihr Darlehen ein tilgungsfreies erstes Jahr vereinbaren.

Durch § 7 b EStG werden die Herstellung und die Anschaffung neu gebauter Mietwohnungen begünstigt.

Dies gilt jedoch nur für Neubauwohnungen, die den energetischen Gebäudestandard EH40/QNG erfüllen. Dieser ist für die Objekte Havencity und Wohnen am Urwald geplant.

Anders als bei der neuen degressiven AfA, gibt es für die Sonderabschreibung eine Baukostenobergrenze. Diese ist von 4.800 auf 5.200 EUR je qm erhöht worden. Begünstigt sind außerdem nun Anschaffungs- oder Herstellungskosten von 4.000 statt bisher 2.500 EUR je qm Wohnfläche. Dabei werden auch Nebenräume, die zusammen mit der Wohnung genutzt werden, berücksichtigt.

Die degressive AfA kann mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG kombiniert werden.

Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis zzgl. der Kauferwerbsnebenkosten ohne den Grundstücksanteil.

Im Frühjahr 2024 ist das sog. “Wachstumschancengesetz” in Kraft getreten. Damit verbunden sind höhere degressive Abschreibungen für Investitionen in den Wohnungsbau. 

Die Abschreibung gilt nur für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude und Wohnungen.

Im ersten Jahr der Anwendung können ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung oder des Kaufs 5% der Investitionen zeitanteilig für den Rest des Jahres steuerlich als Kosten geltend gemacht werden (§ 7 Abs. 5a EStG). In den folgenden Jahren dann jeweils 5% des verbleibenden Buchwerts. Die Bemessungsgrundlage wird also jedes Jahr um die in Anspruch genommene Abschreibung vermindert.

Der Käufer kann die Abschreibung ab dem Zeitpunkt des Lastenwechsels zeitanteilig für den Rest des Jahres geltend machen.

Die degressive AfA kann mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG kombiniert werden.

Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis zzgl. der Kauferwerbsnebenkosten ohne den Grundstücksanteil.

Die Position “Steuererstattung aus AfA (erste 4 Jahre)” setzt sich zusammen aus degressiver AfA nach § 7 Abs. 5a sowie Sonderabschreibungen nach § 7b EStG.

DIe degressive AfA wird ab dem zweiten Jahr auf den jeweilig verbleibenden Buchwert gerechnet. Die Höhe der Sonderabschreibung nach § 7b EStG bleibt über 4 Jahre konstant.

Die Berechnung bezieht sich auf ein volles Jahr, bei unterjährigem Kauf wird die AfA zeitanteilig gerechnet.

Kreditinstitute verlangen in der Regel 20% Eigenkapital zur Finanzierung Ihrer Immobilie. Die genaue Quote hängt von Ihrer Bonität und evtl. weiteren Sicherheiten ab, die Sie stellen können. 

Den Darlehenszinssatz erfahren Sie von Ihrem finanzierenden Kreditinstitut. Evtl. Zwischenfinanzierungskosten werden in dieser Berechnung nicht berücksichtigt.

Neben dem Kaufpreis für die Wohnung und ggf. den Stellplatz fallen Erwerbsnebenkosten an:

• 5% Grunderwerbsteuer
• ca. 1,5% Notar- und Grundbuch 

Diese werden wenige Wochen nach Kaufvertragsunterzeichnung fällig.

Gemäß der Einschätzung lokaler Makler kann bei Fertigstellung in 2025 für die Objekte Havencity und Wohnen am Urwald voraussichtlich mit einer Kaltmiete von jeweils ⌀ 12 EUR/qm gerechnet werden. Sie kann tatsächlich höher oder niedriger ausfallen.

Für die Berechnung wurden nicht umlegbare Nebenkosten in Höhe von 1,40 EUR/qm angesetzt.  Hierbei handelt es sich um eine kalkulatorische Größe basierend auf Erfahrungswerten. Die tatsächliche Höhe ergibt sich beizeiten aus dem Wirtschaftsplan. 

Neben- und Betriebskosten, die im Fall einer Vermietung auf den Mieter umgelegt werden könnten, sind in dieser Berechnung nicht berücksichtigt.

Bei Eigennutzern müssen diese zur monatlichen Gesamtrate hinzugerechnet werden.

vgl. “Mietertrag” zu den nicht umlegbaren Nebenkosten