Mit dem Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie bringen Sie Ihren ausgewählten Geschmack zum Ausdruck, leisten Sie einen verantwortungsvollen Nachhaltigkeitsbeitrag durch die ressourcenschonende Erstellung Ihres Eigenheims und lassen sich Ihr Domizil maßgeblich vom Fiskus mitfinanzieren.
Win-Win-Situation für Eigennutzer und den Staat
Denkmalimmobilien sind Zeitzeugen kultureller Epochen und prägen das Bild einer Stadt durch ihre charaktervolle Architektur. Ihre Instandsetzung und ihr Erhalt sind jedoch aufwändig und oft kostenintensiv. Um diese geschichtsträchtigen und für das Stadtbild sehr charmanten Kulturgüter auch für die Zukunft zu bewahren, ohne selbst dafür aufkommen zu müssen, gewährt der deutsche Fiskus Immobilienkäufern, die in den Erhalt bzw. die Sanierung dieser besonderen Immobilien investieren, enorme Steuervorteile.
Durch die Nutzung eines Gebäudes mindert sich sein Wert Jahr für Jahr, ob Sie es vermieten oder selbst nutzen. Als Ausgleich dafür gewährt das deutsche Steuerrecht grundsätzlich aber nur Eigentümern von vermieteten Immobilien die Möglichkeit, Abschreibungen dafür steuerlich geltend zu machen.
Ganz anders stellt sich die steuerliche Lage jedoch für Eigennutzer von Denkmalimmobilien dar.
Um einen attraktiven Anreize für ihren Kauf und ihre Modernisierung zu bieten, schafft der deutsche Fiskus als Ausgleich für die Kosten für Sanierung und Erhalt hier einzigartige Abschreibungsmöglichkeiten.
Wer eine denkmalgeschützte Immobilie kauft, modernisiert und selbst bewohnt, kann in den ersten 10 Jahren 90% der Instandsetzungs- und Modernisierungskosten steuerlich geltend machen, je 9% über 10 Jahre (vgl. § 7f EStG).
Sie reduzieren Ihre jährliche Einkommensteuerlast erheblich, der Fiskus zahlt damit einen erheblichen Teil Ihres Eigenheims.
Bitte besprechen Sie Ihren persönlichen Steuereffekt mit Ihrer/m Steuerberater*in. Einen ersten Anhaltspunkt kann Ihnen dieser Denkmalrechner geben.
Mehr erfahren Sie in diesem Video:
Besonderheit: Sanierungsgebiet „Östliche Südstadt“
Beim Kauf einer Denkmalimmobilie ist jedoch Vorsicht geboten. Nicht immer steht das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz. Manchmal sind es nur bestimmte Teile oder nur die Fassade, wie bei der II. Torpedokaserne. In solchen Fällen könnten grundsätzlich nur die Sanierungskosten für die unter Denkmalschutz stehenden Gebäudeteile steuerlich abgesetzt werden.
Hier kommt nun eine Besonderheit der Südstadt Wilhelmshavens zum Tragen:
Seit 2001 treibt die Stadt Wilhelmshaven ihre Erneuerung über ein Städtebauförderungsprogramm voran, zunächst beschränkt auf die westliche Südstadt.
2016 wurden die Stadterneuerungsaktivitäten auf das geschichtlich bedeutsame Quartier der östlichen Südstadt ausgedehnt, in dem sich auch die II. Torpedokaserne befindet.
Ziel der städtebaulichen Erneuerung des Stadtteils ist seine Sicherung als Dokument der Stadtgeschichte mit der Modernisierung und Wiedernutzung der historischen Bausubstanz. Die II. Torpedokaserne, mit ihrer Transformation in die Moderne zum BAUHAvEN, wird das zukünftige Herz der östlichen Südstadt darstellen.
Für Investitionen in die Modernisierung von Immobilien in Sanierungsgebieten gewährt der deutsche Fiskus Eigennutzern die gleichen hohen Abschreibungen (§7f EStG) wie bei Denkmalimmobilien, allerdings ohne Einschränkungen hinsichtlich ihres Denkmalschutzstatus.
Auch die unentgeltliche Überlassung der Immobilie an ein Kind, für das Sie einen Kindergeldanspruch haben, gilt für Sie übrigens als eigenes Bewohnen (BFH-Urteil vom 18.1.2011, X R 13/10, BFH/NV 2011 S. 974).
Die Herstellungskosten für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung des Gebäudes dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, können über 10 Jahre zu 90% abgeschrieben werden.
Als Ausgleich für die Förderung von Sanierungsgebieten erheben die Kommunen einen sog. “Sanierungsausgleichsbetrag”. Im Falle des Havenquartiers müssen Sie sich hierüber keine Gedanken machen, er wird zu gegebner Zeit in voller Höhe vom Bauträger übernommen.
Die Einschätzung der Anerkennung der steuerlichen Absetzbarkeit erfolgt jedoch erst, wenn sämtliche Rechnungen für die Modernisierung nach Beendigung der Baumaßnahme vorliegen. Somit besteht das Risiko, dass die prognostizierte Anerkennung der steuerlichen Abschreibung gegebenenfalls von der tatsächlichen Anerkennung abweichen kann.
Dann kann von Angestellten auch ein Antrag auf Lohnsteuerermäßigung gestellt und ein Freibetrag eingetragen werden, so daß Sie unmittelbar jeden Monat eine höhere Gehaltsauszahlung erhalten.
Steuerfreier Gewinn nach 10 Jahren
Ganz besonders attraktiv für Steuersparer ist die Tatsache, daß Sie mit der Modernisierung einer Denkmalimmobilie auf der einen Seite die Kosten dafür zu 90% absetzen, auf der anderen Seite aber den Gewinn durch Wertzuwachs nach 10 Jahren steuerfrei realisieren können.
Bei Verkauf der Immobilie vor Ablauf der 10 Jahre müßten Sie die Differenz zwischen Kaufpreis und Erlös als Spekulationsgewinn versteuern.
Hinzu kommt, daß die AfA nicht auf den nächsten Käufer übertragen werden kann.
Mit der Denkmal-AfA wird die vom Eigentümer aufgewendete Sanierung gefördert, nicht der Erwerbspreis. Der nächste Käufer zahlt jedoch den Erwerbspreis für – zwischenzeitlich sanierte – Immobilie und kann daher dann keinerlei AfA mehr in Anspruch nehmen.
